刘志峰：加快房地产供给侧结构性改革
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作者:architecture-96
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发布时间: 2016-11-28
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今年是中国“十三五”规划的开局之年，本届论坛以“新五年、新格局”为主题，在中美房地产同行间对话交流，分析房地产发展趋势，应对房地产机遇挑战，为房地产发展提供新动力。
今年是中国“十三五”规划的开局之年，本届论坛以“新五年、新格局”为主题，在中美房地产同行间对话交流，分析房地产发展趋势，应对房地产机遇挑战，为房地产发展提供新动力。下面，我就中国房地产发展特别是供给侧结构性改革，与大家作一交流.
为中国这样一个人口大国提供住房供应，既是人类居住史的壮举，也是供给侧结构性改革的实践。改革开放前，中国住房供应极度短缺，三代同室、结婚没房子的情况很常见，我们长期为房担忧，为房苦恼。住房问题，成了国之忧、民之忧、家之忧。1980年4月2日，针对“住房难”问题，中国改革开放的总设计师邓小平提出了改革住房分配制度的设想，打破了传统的福利分房观念，启动了以供给满足需求为导向的住房制度改革。经过一系列的试点，特别是1998年全面深化住房制度改革以来，实行住房分配货币化、住房产权自有化、住房供应社会化、住房保障多样化、住房管理专业化，住房建设和消费进入快速发展期，人民群众居住条件得到了极大改善，1978年至2014年，在城镇人口增加3.4倍的情况下，城镇居民人均住宅建筑面积增加了4倍，达到33.3平方米，户均成套住房接近1套，实现了住房由“极度短缺”到“快速发展”再到“追求品质”三个阶段的历史性跨越。当前，房地产领域正在贯彻落实中央创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念，与互联网、信息经济、智能技术加深融合，不断推进绿色低碳，促进人与自然的和谐。住房消费向多层次、个性化、高品质方向转变，房地产业仍有较大发展空间。但快速发展的同时，长期积累的问题和矛盾也日益显现：
第一，城市分化严重、库存压力大。
中国房地产的发展与城市化相辅相成。由于城市化进程和资源配置的差别，不同城市房地产分化严重。一线城市和部分二线城市面临房价调控的压力，多数二线城市要保持稳定发展，三四线城市库存压力大。虽然全国房地产库存已连续三个月下降，但商品房待售面积仍高达7.2亿平方米。此外，产品供应结构不适应市场需求，同质化现象严重，非住宅产品去库存压力大，配套不完善、适销不对路的产品大量积压。化解房地产库存成为当前经济工作的一项重要任务。
第二，房地产杠杆化风险加大。
2008年以来，面对国际金融危机，中国出台了一系列经济刺激计划，大量社会资金流向房地产和大批企业介入房地产。今年以来，在去库存等货币政策推动下，全国商品房销售面积和销售金额均快速增长，但这种市场回暖主要是金融杠杆的作用，加杠杆虽然释放了部分有效需求和改善性需求，但也带来了不少投资投机性需求。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂。美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。房地产杠杆化的加大，有可能引发系统性和区域性风险。
第三，房地产成本不断上升。
成本不断上升是行业面临的又一问题，一是土地成本不断增加，二是融资成本不断增加，三是材料采购成本不断增加，四是管理成本和劳动力成本不断增加。其中，最突出的是土地成本。房地产是高度依赖土地和资金的行业，但土地不能无限供应，企业拿地和拆迁成本不断升高，抗风险能力有所下降，尤其是地王频频出现，深受社会关注，但这绝非我们所愿意看到的。除此之外，绿色智能建筑的建设成本也有所增加。现在看，绿色智能建筑不能单纯以高投入、高成本为导向，而要以满足人们的生活需求为前提，以经济适用为原则，在性价比上形成优势。
第四，房地产短板日益显现。
主要反映在：一是粗放式设计建造导致“大路货”随处可见，部分房地产企业仍停留在户型、面积、地段的传统比拼上，而没在规划设计、技术标准、信用等方面展开竞争。二是产品质量提升缓慢。一些企业重销售、轻技术，重资金、轻管理，在一些关键技术应用上缺少突破，产品质量不高。三是配套服务有待提高。虽然房地产业对社区服务业有所拓展，但一些项目在交通、商业、金融、教育、医疗等公共资源还没配置好的情况下就盲目开盘，产生了大量的无效供应。四是资源能源浪费严重。商品房交付仍以毛坯房为主，绿色新型建材应用不广，住宅产业化进展缓慢，大量的建筑垃圾和住宅生产使用过程中的高碳排放，对生态环境产生了不良影响。
上面提到的四个方面，也正是当前中国经济面临的去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务在房地产领域的集中体现。
供给侧结构性改革是当前和今后一段时期我国经济工作的主线。怎样在房地产领域搞好供给侧结构性改革？我把它概括为“明确一项任务”、“建立两个体系”、“创新三项机制”、“补足四个短板”。
一、明确一项任务
化解房地产库存是当前中央确定的一项重要任务。“去库存”不是零库存，合理的库存，能保持市场的供求平衡和价格稳定。但当库存超过了合理的周期，去化时间过长甚至难以去化，就会变成城市的“负资产”，并造成企业和相关产业的资金链断裂，引发金融风险或社会问题。但化解房地产库存，又与钢铁、煤炭、化工等领域严重的产能过剩不同，房地产作为不动产，它不是普通的产能，无法像工业产能那样“关、停、并、转”。不切实际和指标式、任务式的去库存很难见效。因此，既要立足当前，也要看到长远，因城施策做到“四个结合”：一是结合所在城市未来人口和住宅需求进行科学测算，按照未建、待建、在建、已建待售的分类，摸清房地产库存的成因和底数，相应调整房地产开发规划。二是结合群众对交通、文化、教育、医疗健康的需求，加快三四线城市基础配套设施建设，扩大有效需求。三是结合大城市人口疏解计划，加强城市副中心、卫星城的基础设施建设和配套服务，在产业搬迁过程中实现人口的迁移居住，逐步盘活库存。四是结合国家就业创业政策，在三四线城市提供更多就业创业机会，吸引更多农村转移劳动力和大学毕业生到这些城市工作居住。现在有些大学生未来收入是有保障的，还有一部分新市民也有一定经济收入，愿意从农村进城买房，要挖掘他们的购房潜力。总之，化解房地产库存不能只靠财税、金融等政策，要在供给侧结合城市产业、配套服务等多方发力。
